GmbH in eine Immobilien-Holding umwandeln

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG setzt voraus, dass die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Dann entfällt die Gewerbesteuer vollständig, sodass nur die Körperschaftsteuer von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag verbleibt. Jede gewerbliche Nebentätigkeit — etwa der aktive Immobilienhandel — gefährdet die Kürzung. In einer Holding lässt sich dieses Risiko abfedern, indem die reine Vermögensverwaltung und der Handel in getrennten Tochtergesellschaften organisiert werden.

Beim Share Deal wird nicht die Immobilie, sondern die Gesellschaft verkauft, weshalb die Grunderwerbsteuer grundsätzlich entfällt. Seit der Verschärfung 2021 fällt sie jedoch an, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile übertragen werden. Durch das Halten von mehr als 10 % der Anteile kann die Steuer legal vermieden werden. Beim direkten Asset Deal fällt dagegen je nach Bundesland Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % an. Wird der Immobilien-GmbH eine Personengesellschaft vorgeschaltet, lässt sich die Grunderwerbsteuer über die Begünstigungsvorschriften der §§ 5 und 6 GrEStG deutlich reduzieren. Dabei sind allerdings die Behaltensfristen dieser Vorschriften zwingend einzuhalten.

Die siebenjährige Sperrfrist nach § 22 UmwStG bedeutet, dass nach einer steuerneutralen Einbringung die eingebrachten Anteile sieben Jahre lang nicht veräußert werden dürfen, ohne die Steuerneutralität rückwirkend zu verlieren. Andernfalls drohen erhebliche Nachzahlungen. Zusätzlich besteht eine jährliche Meldepflicht bis zum 31. Mai an das Finanzamt, mit der bestätigt wird, dass die Anteile weiterhin gehalten werden. Erst nach Ablauf der Frist können die Anteile mit einer effektiven Steuerlast von nur etwa 1,5 % statt bis zu 26,375 % verkauft werden.

Minderheitsgesellschafter unter 50 % haben die Möglichkeit, ihren Anteil zunächst in ein tatsächlich gewerblich tätiges Einzelunternehmen oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG einzubringen und diese anschließend nach § 20 UmwStG steuerneutral in die Holding zu überführen. Der qualifizierte Anteilstausch nach § 21 UmwStG setzt voraus, dass die übernehmende Holding nach dem Tausch die Mehrheit der Stimmrechte an der operativen Gesellschaft hält, nicht, dass der einzelne einbringende Gesellschafter bereits zuvor eine Mehrheit besitzt. Künstliche Stimmrechtsverschiebungen zur Erreichung einer 51-%-Mehrheit gelten dagegen als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO und sind nicht rechtssicher.